O produtor que pretende plantar a safra 2026\/27 em terra arrendada precisa verificar quem realmente tem o direito de oferecer a \u00e1rea. Uma decis\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) mostrou que o contrato pode ser encerrado antes do prazo quando o arrendador perde judicialmente a propriedade do im\u00f3vel.<\/p>\n
A decis\u00e3o ganha import\u00e2ncia no momento em que agricultores compram sementes, fertilizantes e defensivos, contratam cr\u00e9dito e iniciam o plantio da soja, do milho, do arroz e de outras culturas de ver\u00e3o. Se houver uma disputa anterior sobre a propriedade, o contrato assinado com quem perdeu a terra n\u00e3o obriga o verdadeiro dono a manter o produtor na \u00e1rea.<\/p>\n
O entendimento foi firmado pela Terceira Turma no julgamento do Recurso Especial 2.187.412, origin\u00e1rio de Mato Grosso. O caso envolvia contratos de arrendamento assinados em 2012 e 2013 e prorrogados posteriormente at\u00e9 2030.<\/p>\n
O arrendat\u00e1rio sustentou que, quando os neg\u00f3cios foram firmados, n\u00e3o havia nas matr\u00edculas qualquer averba\u00e7\u00e3o informando a exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es judiciais sobre os im\u00f3veis. Mesmo assim, uma decis\u00e3o posterior reconheceu o direito de propriedade de um esp\u00f3lio sobre parte das \u00e1reas arrendadas.<\/p>\n
O mandado de imiss\u00e3o na posse foi cumprido em 2021. O produtor tentou permanecer nos im\u00f3veis at\u00e9 2030, prazo previsto nos contratos, alegando que havia agido de boa-f\u00e9 e que n\u00e3o participara da a\u00e7\u00e3o na qual a propriedade fora discutida.<\/p>\n
O Superior Tribunal de Justi\u00e7a negou o pedido. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, a perda do im\u00f3vel pelo arrendador extingue o contrato. O propriet\u00e1rio reconhecido pela Justi\u00e7a n\u00e3o precisa assumir uma obriga\u00e7\u00e3o que nunca contratou.<\/p>\n
A situa\u00e7\u00e3o \u00e9 diferente da venda da fazenda. Quando um im\u00f3vel rural arrendado \u00e9 vendido, o Estatuto da Terra determina que o comprador assuma os direitos e as obriga\u00e7\u00f5es do contrato em vigor. Essa prote\u00e7\u00e3o n\u00e3o foi estendida pelo tribunal \u00e0 hip\u00f3tese em que algu\u00e9m perde a propriedade em uma a\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica, o contrato pode estar assinado, ter prazo longo e estabelecer todas as condi\u00e7\u00f5es de pagamento, mas deixa de produzir efeitos se a pessoa que arrendou a terra perde o direito sobre o im\u00f3vel. Nem mesmo a boa-f\u00e9 do agricultor garante sua perman\u00eancia at\u00e9 o encerramento originalmente combinado.<\/p>\n
A decis\u00e3o n\u00e3o significa que o produtor tenha de abandonar uma lavoura pronta para ser colhida. O Decreto n\u00ba 59.566, que regulamenta o Estatuto da Terra, assegura ao arrendat\u00e1rio o direito de permanecer na \u00e1rea at\u00e9 a conclus\u00e3o dos trabalhos necess\u00e1rios \u00e0 colheita quando ocorre a extin\u00e7\u00e3o do direito do arrendador.<\/p>\n
Essa garantia protege a cultura j\u00e1 implantada, mas n\u00e3o mant\u00e9m o contrato pelo restante do prazo. Tamb\u00e9m n\u00e3o autoriza o produtor a descumprir, por conta pr\u00f3pria, uma ordem de entrega da posse. Se houver determina\u00e7\u00e3o judicial, ser\u00e1 necess\u00e1rio informar a exist\u00eancia da lavoura e pedir formalmente o per\u00edodo indispens\u00e1vel para concluir a colheita.<\/p>\n
A prote\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m n\u00e3o equivale a uma autoriza\u00e7\u00e3o para iniciar uma nova safra. Se o produtor descobre a disputa antes do plantio, investir na forma\u00e7\u00e3o da lavoura pode aumentar um preju\u00edzo que depois ter\u00e1 de ser discutido judicialmente.<\/p>\n
O julgamento n\u00e3o concedeu indeniza\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica pelos investimentos realizados. Eventual ressarcimento dever\u00e1 ser cobrado em a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e depender\u00e1 do contrato, da conduta do arrendador e da comprova\u00e7\u00e3o das perdas. O verdadeiro propriet\u00e1rio n\u00e3o assume automaticamente a obriga\u00e7\u00e3o de devolver o que o agricultor gastou.<\/p>\n
O risco \u00e9 maior quando o produtor utiliza cr\u00e9dito para custear a lavoura. A perda da posse n\u00e3o extingue, por si s\u00f3, a d\u00edvida assumida com o banco. O agricultor pode ficar sem a \u00e1rea e continuar respons\u00e1vel pelo financiamento, enquanto tenta recuperar os preju\u00edzos de quem lhe ofereceu a terra.<\/p>\n
Antes de assinar, \u00e9 necess\u00e1rio obter a matr\u00edcula atualizada e a certid\u00e3o de inteiro teor de cada \u00e1rea. A numera\u00e7\u00e3o deve ser conferida com o mapa utilizado na negocia\u00e7\u00e3o, porque uma mesma fazenda pode ser composta por v\u00e1rias matr\u00edculas e apenas parte delas estar envolvida em disputa.<\/p>\n
A matr\u00edcula, contudo, n\u00e3o basta. O pr\u00f3prio caso julgado pelo STJ mostra que uma a\u00e7\u00e3o capaz de retirar a propriedade pode existir sem estar averbada no registro no momento da contrata\u00e7\u00e3o. Por isso, a an\u00e1lise deve incluir certid\u00f5es judiciais e pesquisa de processos em nome do propriet\u00e1rio, do esp\u00f3lio, da empresa ou de outros titulares ligados ao im\u00f3vel.<\/p>\n
Tamb\u00e9m \u00e9 necess\u00e1rio confirmar se quem assina tem poderes para arrendar toda a \u00e1rea. Em im\u00f3veis pertencentes a v\u00e1rios propriet\u00e1rios, empresas, esp\u00f3lios ou condom\u00ednios, a assinatura de apenas uma pessoa pode n\u00e3o ser suficiente. Procura\u00e7\u00f5es, autoriza\u00e7\u00f5es judiciais e documentos societ\u00e1rios precisam ser examinados.<\/p>\n
Certificado de Cadastro de Im\u00f3vel Rural, Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e Cadastro Ambiental Rural ajudam a conferir \u00e1rea, localiza\u00e7\u00e3o e situa\u00e7\u00e3o cadastral. Nenhum deles, isoladamente, comprova quem \u00e9 o propriet\u00e1rio. Para esse fim, prevalece o registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n
O contrato pode exigir que o arrendador declare todas as disputas conhecidas, comunique imediatamente novas a\u00e7\u00f5es e responda pelos preju\u00edzos se perder a propriedade. Tamb\u00e9m deve prever a devolu\u00e7\u00e3o antecipada de valores pagos, a destina\u00e7\u00e3o das benfeitorias e a forma de calcular gastos com uma lavoura interrompida.<\/p>\n
Essas cl\u00e1usulas n\u00e3o impedem a execu\u00e7\u00e3o de uma decis\u00e3o judicial nem obrigam o verdadeiro propriet\u00e1rio a aceitar o arrendamento. Sua fun\u00e7\u00e3o \u00e9 deixar mais clara a responsabilidade de quem ofereceu a terra e facilitar uma futura cobran\u00e7a.<\/p>\n
O produtor deve guardar notas fiscais de sementes, fertilizantes, defensivos e combust\u00edvel, contratos de financiamento, comprovantes de pagamento do arrendamento, mapas dos talh\u00f5es, fotografias georreferenciadas e registros das opera\u00e7\u00f5es realizadas. Sem documenta\u00e7\u00e3o, at\u00e9 um direito leg\u00edtimo pode se tornar dif\u00edcil de cobrar.<\/p>\n
A decis\u00e3o do STJ n\u00e3o torna inseguro todo arrendamento rural. Ela mostra, por\u00e9m, que o risco n\u00e3o termina com a assinatura. Antes de colocar dinheiro e m\u00e1quinas na \u00e1rea, o agricultor precisa saber se quem lhe entregou a terra tem condi\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de mant\u00ea-lo nela.<\/p>\n
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